Vous souhaitez acheter un bien immobilier en couple, mais l’un de vous ne peut pas ou ne souhaite pas emprunter ? Une solution existe pour concrétiser votre projet tout en protégeant les intérêts de chacun. Découvrez comment acheter à deux avec un seul emprunteur et les précautions à prendre pour sécuriser votre investissement.
Le principe : acheter en indivision avec un seul emprunteur
L’indivision est un régime juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble un bien immobilier sans pour autant contracter ensemble un prêt immobilier. Dans cette situation, l’un des co-indivisaires peut emprunter seul pour financer l’achat du bien, tandis que l’autre apporte sa part du financement sous forme d’apport personnel, de donation, ou de revenus propres.
Cette solution présente plusieurs avantages :
- Elle permet d’optimiser la capacité d’emprunt du couple, notamment si l’un des membres dispose d’une situation financière plus solide que l’autre.
- Elle offre une solution adaptée aux couples dont l’un des membres ne peut pas ou ne souhaite pas emprunter (par exemple, en raison d’un risque aggravé de santé).
- Elle est également intéressante pour les couples non mariés ou les partenaires de PACS qui souhaitent protéger leurs droits respectifs sur le bien en cas de séparation ou de décès.
Les précautions à prendre pour sécuriser l’achat
Acheter à deux avec un seul emprunteur nécessite toutefois de prendre certaines précautions afin d’éviter d’éventuels conflits futurs. Voici quelques conseils à suivre :
Rédiger une convention d’indivision
Pour formaliser les droits de chacun sur le bien, il est vivement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce document, établi par un notaire, précise notamment :
- La quote-part de chaque indivisaire dans le bien (par exemple, 50/50 ou 60/40).
- Les modalités de remboursement du prêt immobilier (qui paie quoi et dans quelle proportion).
- Les règles de gestion courante du bien (entretien, travaux…).
- Les conditions de sortie de l’indivision (vente ou rachat des parts par l’un des co-indivisaires).
Cette convention permet ainsi de sécuriser les relations entre les co-indivisaires et d’éviter les litiges en cas de désaccord.
Souscrire une assurance emprunteur
Lorsque l’on achète à deux avec un seul emprunteur, il est particulièrement important que ce dernier souscrive une assurance emprunteur couvrant les risques de décès, d’incapacité et d’invalidité. En effet, en cas de survenance de l’un de ces événements, l’assurance prendra en charge tout ou partie du remboursement du prêt immobilier, protégeant ainsi le co-indivisaire non emprunteur.
Il est également possible de souscrire une assurance emprunteur couvrant les deux co-indivisaires, même si l’un des deux ne contracte pas de prêt. Cette solution peut être intéressante pour renforcer la protection du couple et garantir le remboursement du prêt en cas de décès ou d’incapacité de l’un ou l’autre des partenaires.
Anticiper les conséquences fiscales
Acheter à deux avec un seul emprunteur peut avoir des conséquences fiscales, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il est donc important de bien se renseigner et d’adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence.
Par exemple :
- L’emprunteur seul pourra déduire les intérêts du prêt immobilier de ses revenus fonciers imposables, dans la limite de sa quote-part dans le bien. Le co-indivisaire non emprunteur ne pourra pas bénéficier de cette déduction.
- En revanche, les deux co-indivisaires devront intégrer leur quote-part respective du bien dans le calcul de leur IFI, même si l’un d’eux n’a pas contracté de prêt immobilier.
Les alternatives à l’indivision
Si l’achat en indivision avec un seul emprunteur ne correspond pas à votre situation ou à vos objectifs, d’autres solutions existent pour acheter à deux :
- La société civile immobilière (SCI) : cette structure juridique permet de détenir et de gérer un bien immobilier à plusieurs, tout en offrant une grande souplesse dans la répartition des parts et des responsabilités entre les associés. La SCI peut également contracter un prêt immobilier, même si tous les associés ne sont pas emprunteurs.
- Le pacte tontinier : ce dispositif, également appelé « achat en tontine », consiste à stipuler dans l’acte de vente que le survivant des deux co-acquéreurs deviendra automatiquement propriétaire de la totalité du bien en cas de décès de l’autre. Cette solution est particulièrement intéressante pour les couples non mariés ou les partenaires de PACS qui souhaitent se protéger mutuellement.
Quelle que soit la solution choisie, il est essentiel de bien s’informer et de se faire accompagner par des professionnels (notaire, avocat, conseiller en gestion de patrimoine…) pour sécuriser votre achat immobilier et optimiser votre stratégie patrimoniale.
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc une option méconnue mais possible pour concrétiser un projet immobilier en couple. En prenant les précautions nécessaires et en adaptant sa stratégie patrimoniale, cette solution peut offrir une réponse adaptée aux contraintes et aux objectifs de chaque couple.