La défiscalisation immobilière est un mécanisme qui permet aux investisseurs de réduire leur fiscalité tout en se constituant un patrimoine. Parmi les différentes solutions existantes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) de déficit foncier sont particulièrement intéressantes. Cet article vous explique comment utiliser la défiscalisation immobilière pour investir dans ce type de produit.
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière et le déficit foncier ?
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs fiscaux visant à encourager l’investissement locatif et la rénovation du parc immobilier français. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux sous certaines conditions, comme l’achat d’un bien neuf ou ancien à réhabiliter, la mise en location pendant une durée minimale, ou encore le respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Le déficit foncier, quant à lui, correspond à la différence entre les charges déductibles liées à un bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt…) et les revenus fonciers perçus. Ce mécanisme permet d’imputer ce déficit sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà, le solde peut être reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Les SCPI de déficit foncier : un placement immobilier attractif
Les SCPI de déficit foncier sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d’investisseurs pour acquérir, rénover et gérer un parc immobilier. Elles se distinguent des autres types de SCPI par leur objectif principal : créer du déficit foncier pour leurs associés. En effet, les travaux réalisés sur les biens détenus par la SCPI génèrent des charges déductibles qui viennent s’imputer sur les revenus fonciers des investisseurs.
Ce type de placement offre plusieurs avantages :
- Une diversification du patrimoine, grâce à l’investissement dans différents types de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces…)
- Un potentiel de rendement intéressant, lié aux loyers perçus et à la revalorisation du parc immobilier
- Une défiscalisation attractive, grâce à l’imputation du déficit foncier sur le revenu global du contribuable
- Une gestion déléguée à la société de gestion, qui s’occupe de toutes les démarches administratives, juridiques et financières liées à la détention et à la gestion du parc immobilier.
Comment utiliser la défiscalisation immobilière pour investir dans une SCPI de déficit foncier ?
Pour profiter de la défiscalisation immobilière et investir dans une SCPI de déficit foncier, il convient de suivre plusieurs étapes :
- Évaluer sa situation fiscale : il est important d’analyser sa propre situation fiscale (revenus fonciers, tranche marginale d’imposition…) pour déterminer si le mécanisme du déficit foncier est intéressant et adapté à ses objectifs patrimoniaux.
- S’informer sur les différentes SCPI de déficit foncier : les performances, la qualité du parc immobilier, les frais de gestion et les conditions d’investissement peuvent varier d’une SCPI à l’autre. Il est donc crucial de comparer ces éléments avant de faire son choix.
- Investir dans la SCPI sélectionnée : une fois la SCPI choisie, il est possible d’y investir en achetant des parts, soit au comptant, soit à crédit. Dans ce dernier cas, il convient de vérifier que les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers.
- Déclarer ses revenus fonciers et le déficit généré : chaque année, l’investisseur doit déclarer les revenus perçus via la SCPI ainsi que les charges déductibles liées aux travaux réalisés. Le déficit généré sera alors imputable sur son revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an.
Il est également recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra apporter une expertise sur les différentes SCPI de déficit foncier et aider à déterminer l’opportunité de ce type d’investissement au regard des objectifs patrimoniaux et fiscaux de l’investisseur.
Les limites et risques des SCPI de déficit foncier
Malgré leurs atouts, les SCPI de déficit foncier présentent également certaines limites et risques :
- Le plafonnement global des niches fiscales, qui ne permet pas de déduire plus de 10 000 euros par an au titre des avantages fiscaux (hors dispositifs spécifiques comme le déficit foncier)
- La liquidité limitée, car la revente des parts de SCPI peut s’avérer complexe en fonction du marché secondaire et des conditions imposées par la société de gestion
- Le risque locatif, lié à la vacance ou à l’impayé des loyers, qui peut impacter les rendements perçus par les investisseurs
Ainsi, il est essentiel d’appréhender ces contraintes et risques avant d’investir dans une SCPI de déficit foncier et d’envisager cet investissement comme une diversification patrimoniale à long terme.
L’investissement dans les SCPI de déficit foncier grâce à la défiscalisation immobilière peut constituer une stratégie intéressante pour réduire sa fiscalité et se constituer un patrimoine immobilier diversifié. Cependant, il convient de bien s’informer sur les caractéristiques de chaque SCPI, d’évaluer sa situation fiscale et de prendre en compte les limites et risques inhérents à ce type de placement.