Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire (bailleur) met à disposition d’un locataire (preneur) un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Le régime juridique des baux commerciaux prévoit une durée minimale de neuf ans, avec des possibilités de résiliation triennale pour le preneur. Dans ce cadre, le bailleur a pour obligation de garantir au locataire une jouissance paisible des lieux. Cet article vise à faire un point sur les obligations du bailleur en matière de garantie de jouissance paisible dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9.
La garantie de jouissance paisible: une obligation légale
Le Code civil dispose que le bailleur est tenu d’assurer la jouissance paisible du local loué à son locataire. Cette obligation résulte également des dispositions spécifiques aux baux commerciaux contenues dans le Code de commerce. Ainsi, le bailleur doit non seulement mettre le local à disposition du locataire, mais aussi lui permettre d’exercer son activité sans troubles ni entraves.
Cette garantie s’applique tant aux troubles de fait qu’aux troubles de droit. Les troubles de fait sont ceux qui proviennent d’un tiers et perturbent l’usage normal des lieux, comme par exemple des travaux effectués sur un bien voisin ou encore des nuisances sonores. Les troubles de droit résultent quant à eux d’une situation juridique incompatible avec la jouissance paisible du local, comme par exemple une servitude de passage ou un défaut de conformité aux règles d’urbanisme.
La garantie contre les vices cachés et les défauts de conformité
Le bailleur est également tenu de garantir le locataire contre les vices cachés qui rendraient le local impropre à l’usage auquel il est destiné. Cette obligation, prévue par le Code civil, s’applique également dans le cadre d’un bail commercial 3 6 9. Un vice caché est un défaut non apparent lors de la conclusion du bail, qui empêche l’utilisation normale du local ou en diminue tellement l’usage que le locataire ne l’aurait pas loué s’il en avait eu connaissance.
En outre, le bailleur doit veiller à ce que le local loué soit conforme aux règles d’urbanisme et aux normes de sécurité. Si tel n’était pas le cas et que cela entraîne des travaux pour le locataire, ce dernier pourrait exiger une indemnisation du bailleur pour les frais engagés.
L’entretien et les réparations : une obligation partagée entre bailleur et locataire
Dans un bail commercial 3 6 9, les obligations d’entretien et de réparation sont partagées entre le bailleur et le locataire. Le Code civil prévoit en effet que le bailleur doit effectuer les grosses réparations, tandis que le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant et les menues réparations. Toutefois, il est possible de prévoir des dispositions contractuelles différentes dans le bail.
Il est à noter que si le bailleur manque à son obligation d’entretien ou de réparation, le locataire peut exiger la réalisation des travaux nécessaires ou demander une indemnisation pour les frais engagés. De plus, en cas de non-respect des obligations du bailleur, le locataire peut également solliciter la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Les limites à la garantie de jouissance paisible
Bien que le bailleur ait pour obligation de garantir la jouissance paisible du local loué, certaines limites existent. Ainsi, il n’est pas tenu de garantir le locataire contre les troubles causés par un événement de force majeure, c’est-à-dire un événement extérieur, imprévisible et irrésistible. De même, le bailleur n’est pas responsable des troubles résultant d’un fait imputable au locataire lui-même.
En outre, la garantie de jouissance paisible ne s’étend pas aux troubles anormaux du voisinage. Le locataire devra alors agir directement contre les auteurs des nuisances pour faire cesser ces troubles.
En résumé, le bail commercial 3 6 9 impose au bailleur plusieurs obligations en matière de garantie de jouissance paisible : assurer la jouissance paisible du local, garantir contre les vices cachés et les défauts de conformité, effectuer les grosses réparations et respecter les règles d’urbanisme. Toutefois, cette garantie connaît certaines limites liées notamment à la force majeure ou aux troubles anormaux du voisinage.